Jelikož koupě bytu či domu je pro většinu lidí významnou investici, je třeba přistupovat k ní se zvýšenou obezřetností.
Čemu je třeba věnovat při koupi nemovitosti pozornost nám přiblížila Veronika Michalíková z advokátní kanceláře AKMV.
Prověřte si dopis vlastnictví
V případě, že již máte vytipovanou nemovitost, o jejíž koupi máte zájem, jedním z důležitých kroků by mělo být prověření, zda na předmětné nemovitosti neváznou tíhy nebo jakákoli jiná práva třetích osob. V této souvislosti je třeba věnovat pozornost „části C tíhy“ na listu vlastnictví, který lze dohledat přes www.katasterportal.sk/kapor/ nebo www.geoportal.sk/sk/sluzby/aplikacie/mapovy-klient-zbgis/. Doporučujeme, aby si zájemce o koupi dopis vlastnictví k nemovitosti sám dohledal a nespoléhal se na dopis vlastnictví předložený prodávajícím, jelikož tento může být například. neaktuální, případně i upraven/pozměněn.
Mezi nejčastější tíhy váznoucí na nemovitostech patří například zástavní právo ve prospěch financující banky současného vlastníka. V takovém případě je třeba, aby byl převod nemovitosti dohodnut tak, aby byl zůstatek dluhu vyplacen (např. z části kupní ceny) a následně zástavní právo vymazáno, aby kupující nabyl nemovitost bez této tíhy. Také je třeba si dát pozor i na zástavní právo zapsané na listu vlastnictví ve prospěch jiných subjektů než bank a ujistit se, že převodem vlastnického práva k nemovitosti nepřejde tíha na kupujícího jako nového vlastníka.
Častým je také exekuční zástavní právo. Nabytí nemovitosti v případě jejího zatížení exekucí doporučujeme konzultovat is pověřeným exekutorem.
Nemovitost také může být zatížena věcným břemenem, často například právem
doživotního užívání nemovitosti, což také zjistí budoucí nabyvatel nahlédnutím do listu vlastnictví. Zaměřit pozornost je třeba iv případě, že na dopise vlastnictví svítí poznámka, nejčastěji o probíhajícím soudním řízení.
Spoluvlastnictví
Komplikace mohou nastat i při koupi nemovitosti ve spoluvlastnictví, ať už podílovém spoluvlastnictví nebo bezpodílovém spoluvlastnictví manželů (tzv. BSM). Zbystřit pozornost je třeba v případě, že na listu vlastnictví je jako vlastník nemovitosti uveden pouze jeden z manželů jako vlastník, a to i přesto, že nemovitost byla pořízena během manželství a mohla by patřit do BSM. V takovém případě je doporučeno vyžádat si buď rozsudek o zrušení BSM během manželství, notářský zápis o zúžení BSM nebo souhlas druhého manžela, jelikož při převodu nemovitosti je vyloučeno, že by se jednalo o běžné
nakládání s majetkem, k němuž není souhlas druhého manžela nutný.
V případě podílového spoluvlastnictví je třeba myslet především na zákonné předkupní právo spoluvlastníků. Pokud prodávající jako spoluvlastník svůj spoluvlastnický podíl před prodejem nenabídl ostatním spoluvlastníkům, mohou opomenutí spoluvlastníci jako oprávnění z předkupního práva napadnout převod spoluvlastnického podílu a domáhat se určení relativní neplatnosti smlouvy podle ustanovení § 40a občanského zákoníku. Doporučujeme proto požádat prodávajícího, aby prokázal, že spoluvlastníci si předkupní právo neuplatnili.
Prověření vlastníka
V zásadě platí, že aby mohl kupující úspěšně nabýt vlastnického práva k předmětu převodu je třeba, aby byl převodce opravdu vlastníkem převáděné nemovitosti. Pokud je to možné, doporučujeme si nechat po právní stránce v součinnosti s advokátem prověřit i platné nabytí vlastnického práva nejen samotným prodávajícím, ale i jeho předchůdcem a to alespoň 10 let zpětně.
Okolí
V případě koupě domu nebo bytu je třeba věnovat pozornost i pozemku, na kterém je dům nebo byt postaven a případně i okolním pozemkem. Kromě prověření v rozsahu podle předchozích bodů je třeba se zaměřit na přezkoumání, zda stavba náhodou nezasahuje i na sousední pozemky nebo zda je zajištěn přístup ke stavbě z přístupové cesty.
Důležitým faktorem pro rozhodování může být i charakter okolní zástavby. Informace o možnostech budoucí výstavby v okolí kupované nemovitosti či stavební uzávěře lze získat na příslušném stavebním úřadě a některé informace jsou dostupné iz územního plánu dané obce, případně i územního plánu zóny (je-li zpracován). Více obcí mají územní plán zveřejněný i na své webové stránce, případně je možné informovat se na příslušném stavebním úřadě.
